住房反向抵押贷款是一种新型的住房金融产品，也是实现以房养老的金融工具。它是指老年人以拥有产权的住房做抵押，向银行或其他金融机构借款消费，同时老人仍然保留房屋居住权，在去世后用住房还贷。由于其现金流流向与传统的抵押贷款相反，像是把住房抵押贷款业务反向来做，如同金融机构用分期付款的方式从借款人手中买房，所以在美国最先被称为“反向抵押贷款”。

　　我国从1999年开始就进入了老龄化社会，近几年呈加速之势。笔者认为，仅靠社会养老和家庭养老是不行的，借助于住房反向抵押贷款这种工具，可以将老人的住房资产提前变现消费，实现自我养老，以缓解国家社会保障的压力。遵循住房反向抵押贷款的一般规律，借鉴国外的做法和经验，结合我国的实际，我国在发展住房反向抵押贷款时，应注意以下几个问题：

　　充分发挥政府在发展住房反向抵押贷款中的作用。总的原则是，政府主导而不包办。住房反向抵押贷款有居住和养老的双重功能，是一种社会效益明显，对养老事业发展和社会稳定有促进作用，符合政府的政策取向，但对借贷双方都有较大风险的金融产品，因此它具有正的外部经济性特征。国外的经验表明，在住房反向抵押贷款发展过程中政府的作用很大。为促进此项业务在我国的健康发展，我国政府从一开始就应该介入，在政策、法规、信息、宣传等方面予以支持。比如，在住房反向抵押贷款推出的初期，从事该项业务的金融机构要经政府授权，并对申请人和经营机构给予一定的税收优惠；对借贷双方给予担保，或由政府授权的保险公司提供保险；对违法违规经营的机构，要坚决打击，整顿和规范市场秩序。

　　建立以商业银行为主体，保险公司和社保机构为补充，房地产中介机构参与其中的住房反向抵押贷款开办机构。住房反向抵押贷款是一个复杂的金融产品，国外发展住房反向抵押贷款的机构各异。我国实行分业经营，由银行、保险、信托、社保等机构单独开展此项业务各有其优缺点。银行的资金比较充裕，个人储蓄存款中用于购买住房、准备养老的资金也占有较高的比例，而且传统的房地产贷款业务都是由银行开办的，经验较为丰富。但是反向抵押贷款运行周期长，而银行的存款时间较短，借贷双方的持续期不匹配。保险公司尤其是寿险公司长期从事养老保险的经营，在寿险产品的开发和推广上有丰富的经验，但目前由于政策的限制，我国的保险公司尚不具备金融信贷的功能，国内的保险资金也不允许直接投资普通的房地产项目。社会保障机构虽然具备雄厚的资金实力，业务范围与养老事业密切相关，但这项业务涉及贷款的发放与抵押房屋的评估、维护、销售等工作，这些也不是社保机构的专长。此外，房地产公司及会计师事务所、律师事务所、房地产评估事务所等中介机构，在发展反向抵押贷款业务过程中是不可或缺的，但它们也不可能成为主角。总之，如果上述机构单独开办反向抵押贷款业务，总有这样或那样的问题。出路只有一条，那就是将这些部门联合起来，实现优势互补、风险共担。

　　加强对反向抵押贷款的研究。由于国情不同，与国外有些发达国家相比，我国现阶段发展反向抵押贷款尚存在一些困难和障碍，如土地为国家所有，住房土地使用权有

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